——《土地登记办法》系列解读之八
实践中，由于现行法律在不动产登记和法院采取的财产保全及强制执行措施之间缺失法律规定，使得法院涉及房地产案件的保全与执行在一定程度上受到了影响。同时，以往涉及不动产的查封，通常是以加贴封条、张贴公告等形式进行，而在不动产物权变动以登记为生效要件的情况下，加贴封条、张贴公告并不影响不动产物权人转移财产，法律也无法要求善意第三人除了查询登记簿以外还必须查看封条或公告，对善意第三人的保护显然欠妥。解决这些问题的最终出路，在于建立和完善不动产限制登记制度，明确把登记作为唯一的有效公示方式，为此，《土地登记办法》规定了查封登记以及与此相关的预查封和轮候查封登记制度。
查封登记，是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载的登记。
预查封登记是指在土地使用权、房屋尚未取得产权登记的情况下，人民法院作出查封裁定，在取得权属登记时，转为正式查封。预查封所针对的对象实际上仅是被执行人将要取得财产，实际上查封的是被执行人的预期权利，在土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记转为正式查封登记。
轮候查封登记是指两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
预查封和查封在限制标的物转让的效力上是相同的。在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别；一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。
不动产一经查封登记，即不得进行处分。通常情况下，被执行人对被查封财产处分又分为事实上的处分和法律上的处分。前者是指对查封财产施以毁损、变动等行为；后者是指对查封财产转移权属或者设定权利负担的行为。对于前者，人民法院可以妨害执行行为论处。对于后者的效力，学理界历来有两种观点：一为绝对无效说，该说认为查封是公法上的行为，为贯彻禁止被执行人处分的目的，其在查封期间的处分行为自属绝对无效且确定无效，即使申请执行人撤回申请或者查封解除后，也不能变为有效。二为相对无效说，该说认为，查封仅使被执行人在查封目的范围内丧失对于查封物的处分权，故被执行人对于查封物的处分行为，仅对于申请执行人不生效力，但在被执行人与第三人之间，仍属有效。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）对此采绝对无效说。
查封、预查封登记因期限届满或人民法院解除查封失效，失效后，国土资源行政主管部门应当办理注销登记。
附：《土地登记办法》关联法条：
第六十三条 国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。
第六十四条 国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。
第六十五条 对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。
第六十六条 土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。
第六十七条 两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排序。查封法院依法解除查封的，排序在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排序在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排序在后的轮候查封自动转为查封。
预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。
第六十八条 查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。
第六十九条 对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
